Il mercato dei mutui è molto complesso . Il tasso di interesse sale, scende su parametri che generalmente ci sfuggono .
In questo momento il tasso di interesse per i nuovi mutui è molto basso, ma a causa della crisi economica vengono stipulati contratti a più lungo termine, 20 ma anche 30 anni, per potere accedere ad una rata di mutuo sopportabile per l’economia familiare .
Quindi a fronte di un tasso più basso può accadere che a fine mutui si siano pagato un totale interessi molto più alto rispetto a quanto possiamo credere .
Per i mutui presi da diversi anni, che si approssimano alla chiusura, con enorme felicità di chi ogni mese lo deve pagare, la maggior parte degli interessi sono già pagati .
Ma si è pagato il giusto ?
Nel caso di mutuo a tasso fisso è facile controllare la rata, costante nel tempo .
Ma nel caso di mutuo a tasso variabile non tutti sono in grado di controllare l’esattezza del tasso di interesse applicato di volta in volta .
Per quanto poi il tasso sia variabile, questo può crescere solo entro certi limiti. Infatti il tasso del mutuo non può superare il cosiddetto tasso usuraio (art. 1815 del codice civile).
Ingenuamente si può pensare che basti conoscere il tasso usuraio e verificare che sia più alto del tasso pagato alla banca .
In realtà come detto le cose sono più complicate. Ad esempio nel 2013 la Corte di Cassazione con sentenza n. 350 ha stabilito che oltre agli interessi di mora tutte le voci di costo presenti nei mutui, comprese le spese d’istruttoria, le commissioni, le assicurazioni obbligatorie, le penali, le commissioni di massimo scoperto concorrono all’individuazione del costo del mutuo e possono portare al superamento del tasso usurario in violazione della Legge 108 del 1996.
Un’ analisi anomalie mutui è a tutto vantaggio del contraente, che può ai sensi dell’art. 1815 c.c. chiedere, nel caso si sia verificato un illecito superamento del tasso usuraio, chiedere la restituzione di tutti gli importi già corrisposti a titolo di interessi corrispettivi e/o moratori, e ridurre le rate ancora in scadenza epurandole dagli interessi .
La prescrizione in questo caso è di 10 anni . Occorre consultare per tempo qualcuno in grado di verificare puntualmente se si sia verificato il caso di pagamento di interessi troppo alti e sappia come muoversi per richiedere con la giusta procedura il riconoscimento del tasso usuraio ed il rimborso degli interessi maggiormente pagati .